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民间借贷行家提醒:无砖头不借贷

发布日期:
2021-12-08

浏览次数:

660

《广东金融大讲堂》,感受湾区最强金融脉搏!

民间借贷行家提醒:无砖头不借贷

(本栏目,由广东省地方金融监督管理局与广州市地方金融监督管理局联合主办,南财股市广播制作出品)


民间借贷行家提醒:无砖头不借贷.mp324:12
来自南财音频

主持人:广东金融大讲堂,感受湾区最强金融脉搏。大家好,欢迎来到由广东省地方金融监督管理局、广州市地方金融监督管理局主办,广州基金协办的广东金融大讲堂。我是主持人梁欣。本期节目,我们很荣幸能邀请到广州市从化区工商业联合会执行秘书长、广州市从化中小企业互助协会创始人、广州市得田房地产顾问有限公司董事长 袁志敏先生作客1大讲堂,以他十多年的商会营运和企业实战经验与大家聊聊民间借贷那些事。袁总,您好!


袁总:主持人好,大家好。我是袁志敏。


主持人:在最近突发的的2新冠肺炎的疫情影响下,世界各地包括中国在内都面对着前所未有的困难,无论在国际形势,国内经济,企业生存环境等方方面面,都经受前所未有的重创。经济处于低迷时期,企业为了应对资金链的断裂风险,除了国家金融政策和金融实体的支持外,很多中小微3企业及个体经济将目光投向了民间借贷市场,近年来,民间借贷规模大,形式多样,变现快,在金融机构之外依有4不少生长5醇空间,但由于没有严密的规范和引导,导致民间借贷纠纷也在不断增加,金融风险频繁发生。

袁总是从化总商会的秘书长,也是广州从化中小企业互助协会创始人,相信商界的一些企业会员间也面临与民间借贷市场打过交道,所以今天想请教袁总,有没有一些特别的案例可以分享一下,有什么经验和教训特别值得向大家提个醒呢?


袁总:主持人的问题很到位,我们还是从实际案例讲起吧,在我们互助协会融资桥梁服务的过程中,的确碰到过几个有代表性的案例,能反映出民间借贷上的一些核心问题。这里我想讲三个:

1、 斗米恩、升米仇

斗米恩,升米仇!这个古代的故事中国人耳熟能详,人性照进现实,讲“钱”的确往往“伤感情”,甚至是“伤恩情”。身边有位做五金的朋友说起,多年前向搞装修的老友义字当头,长期出手相助,不是赊货就是予以借钱周转,货是免息,借款就是无抵押仅凭一张收据,也出于情面没写期限,利息也是口头随意,另一方面五金老板还帮忙为朋友出面办事拉生意,由于借款门槛6,装修老板有困难第一时间就向他开口,一来二往借多还少,累积了借款近百万,五金老板讲义气,一直信儒商之道,按他的话就是“我为人人,人人为我”。直至前两年生意不顺利,想到向老友开口拿回前期积压的货款和借款周转时,换来的都是N多理由拒付,一句话就是“有拖无欠”,最可恨的是,催款多了,朋友还在业界圈子反抵毁7他唯利是图,不近人情等等 ,最终花了足两年多本金是追回来了,但双方已反目成恨,形如陌路,伤了企业,伤了名声,更伤了感情。----“亲兄弟明算账”与“都是兄弟你就看着办吧”,两种办事方式,前者看似不讲情面,但清清楚楚;后者看似温和,却易被道德绑架成仇恨。

2、十年磨一剑

在互助协会的工作过程中,遇到过很多企业会员之间的拆借案例,其中有一间房地产公司向小金融公司借贷,以地抵押,借款几千万。在开发过程中,从项目报批开始就遇上了土地规划的大调整,足足三年多才完成前置报建手续并开始动工;然而开发过程中,由于施工方的工程结算纠纷又导致停工近一年多8,虽然项目按预售制度边开发边销售,但总体的回笼资金未足以抵偿各类支出及原借款本金;更甚者在最后的验收环节新政出台,容积率超了,还须补缴土地出补9金,导致无法确权办证,尾货无法立即变现,一场债权债权10关系延续了近十年,最后还要通过极致内耗的诉讼方式来解决,称得上“十年磨一剑”,这类在建项目作为融资的抵押物的CASE,一方面受制于政策,另一方面受限于市场,再叠加主体运营中相当复杂的重重变数,风险可控度差,融资企业变现难,开发商融资成本更是不胜负荷,双赢变双输。

3、物权大于债

在过去房地产投资热火朝天的所谓“黄金十年”里,很多炒家都喜欢用金融杠杆连环式购房,就是押一套房套现,再付下一套房首期,再不够就向身边人再借一点。几重债务上身,来博取物业升值的预期。几年前,曾经有朋友也是以抵押的方式向炒房团借出100万,最后对方没法还款,进行法律诉讼才发现,原抵押的房子在前已被签订了转让合同并完成了电子网签记录(当时房产交易中心尚未完成抵押备案登记和交易网签登记的联网手续,存在手续的漏洞),事实上,在法律上是物权优先于债权,这位朋友无法获得该房产的变现还款的权益。必须另找还款来源,算是掉进了个坑。


主持人:其实民间借贷古来有之,时代在变化,财富在增长,民间借贷在一定程度上增加了市场灵活性,扩宽了融资渠道,是一种权宜之计。刚才听了袁总刚才介绍他身边的三个案例,也引发了资金持有者在面对身边经营企业的亲朋好友要求民间借贷时的思考,如何既能提供帮助,协助过渡,又保障自身利益不受损,提供了很好的参考。但还有一件事向11请教袁总,是否在借贷过程中,还有一项特别要注意的,就是不能触碰法律的红线!因为近年来,很多人一谈到民间借贷就色变,古有为还高利贷卖儿卖女,今有追债草菅人命。引发了黑色债务和高利贷等社会问题。作为资金提供方,我们又有什么特别注意呢?


袁总:对的主持人,依国治国,依法施政,同样,我们企业界就是要依法经营,谈到法律,我想谈谈民间借贷三条红线,三个“非”字:

1、非法集资:

社会上很多个人和单位,对内部或对外界组织各类的集资行为,并承诺在一定期限内的回报幅度,门槛低,引力大。但无论是出于无心或是假意,我们希望向组织者和参与者科普一条法律红线:个人非法吸收或者变相吸收公众存款数额在二十万元以上的,单位非法吸收或者变相吸收公众存款数额在一百万元以上的;个人非法吸收或者变相吸收公众存款三十户以上的,单位非法吸收或者变相吸收公众存款一百五十户以上的就成了非法集资。在这里,一个是“户数”,一个是“金额”,当然还有“非法手段”,一旦越线不但失去法律保护,还会被立案追诉。

2、 非常利率:

国家规定民间借贷利息最高不超过年利率24%,也就是说,不超过24%的年利息均受保护;其中超过24%不到36%的利息看做自然债务,给了的不用还,没给的不能再要;超过36%的部分一律不作保护。就这一点,据我们多年的实践经验,在借贷关系上无论是企业还是个人,在利息约定上还是存在太多两厢情愿但其实已超出法律红线的盲点和误区。必须在这里作些12提醒。

3、 非亲非故:

近年来,一些网络借贷平台、小贷机构或个人以非法占有为目的,假借民间借贷之名,诱使或迫使被害人签订俗称为“套路贷”,社会危害极大。国家为了治理乱象,颁发《关于非法放贷刑事案件若干问题的意见》,自2019年10月21日起,将非法民间借贷入刑。比较典型的犯罪行为包括(单位和个人);二年内累计向不特定多数人发放贷款超过10次;超过年利率36%的高利贷之贷款数额;单位所得超过200万或个人所得超过80万的将触犯刑法;这里有一个关键词叫“不特定多数人”,其认定,法律解释中是有着相应的措施条例的。一般都是从该不特定对象的周围交际关系中进行反向取证,我们可以简单点讲:近亲属或有真实业务往来的一方一般都是会被认定为特定对象的,而其他关系不怎么亲近的社交人群,则会被深入调查取证,涉嫌违法。所以,真的不要乱借钱了,以免为了帮人反而害了自已13


主持人:法国思想家卢梭的有句警言,“一切法律中最重要的法律,既不是刻在大理石上,也不是刻在铜表上,而是铭刻在公民的内心里。”,法律意识须全民共识,普法、识法、守法,这也是我们大课堂的其中的初衷。袁总,除了你刚才所说那三条红线不能逾越以外,您对资金提供方在作出民间借贷决策前,还有什么落地性的经验给大家分享一下呢?

袁总:是的主持人,金融圈子,可以讲是遍地黄金遍地坑,民间借贷方面,我的总结的确有三个大“坑”,值得与大家共勉:

1、贪字得个贫:

民间借贷,特别是网络小借贷,说白了大部分都是小型的庞氏骗局,能够支付每月2%利率借钱的人,所从事的项目必然是高风险的,否则只要肯拥抱当地银行,贷款绝用不了24%的年利率。既然银行不给贷,肯定是银行严令不许放款的项目。既然是高风险项目,投资者又何必去刀口舔血。糖衣过后,炮弹终将显现,近年14告别了民间借贷获取高息的刺激,本利难收的高概率事件不断在各地蔓延。“贪”是一种人类的共性,也是人性的弱点,我们建议投资者要用理性来管束15:民间借贷不要首先看回报,也不要着重于回报,应该着眼于风控的能力,一开始就要16最坏的打算胜过一开始就是发财梦。否则,最好不要沾身。当然,哪怕本息全损也要帮助的借款者可以除外,这是另一层话题。

2、 一女嫁二夫:

在民间借贷中常用的风控多数是物业抵押,要注意的问题是,抵押物业的事前尽调手续必须清淅17谨慎,物业权利远不止我们常说的“所有权”,还有约定的“使用权”和“收益权”等,除了上面提到过的物权在前,债权在后的风险外,还要注意物业有没有租约在身,毕竟租约是受法律保护的,哪怕是后来的业主也必须覆行18。再者就是企业名下的物业,就更复杂了,涉及到19企业法人的广泛的债权债务问题,还有难收尾的物业等,我们建议慎入为上。

3、 债主变业主:

这是一个物业估值和变现能力的问题,民间借贷往往缺乏专业的评估体系,更有感情面子因素,物业被高估,风险加大。此外就是税费未完、证照不齐,三四级物业,流通受众少、无法变现或只能大折价变现的,最后本息钱回不来,反被无辜套了个不值钱的物业回来,这都应该是民间借贷前期风控上要注意的关键点。


主持人:袁总今天分享了这么多身边朋友的经历和自己宝贵的经验,到这里相信大家也对民间借贷有所了解了,但作为资金提供方或者是投资人的角色,决定要为企业个体提供民间借贷了,是否您还有一些一般不轻易透露的“锦囊”?可以让大家能够避开民间借贷的一些雷区,降低借贷的风险,袁总能分享给大家吗?


袁总:我常常会提出的民间借贷的所谓“三大锦囊”,为了大家通俗简懂,就总结成三句话:

1、无砖头、不借贷

这里有三个必须,民间借贷从风控角度必须以完整的物业作抵押,事前必须做足物业情况的尽调摸查,并必须完成房管部门的物业抵押登记备案手续。

2、今天能买、明天能卖

这一句是关于抵押物业的变现20能力的,有了砖头抵押就安全了吗?当然不是!给大家一个简单方法,就是我们要自问一句话:“假设物业明天要买出去21的话,马上就有人能接手变现吗”如果答案是肯定的,基本上可以认定该物业属于变现能力强的优质抵押物!这在技术层面上当然有诸多因素,比如物业形态、规模、总额、年限、回报、适用性、成长性等,这些已属于房地产类的专业话题,这此22就不再一一展开了。

3、资历为首要、能力更重要:

诚信是品是格,是一个人的价值观,往往有一定的固化性,所以对借款人的过往记录和圈内风评,将决定其履约精神,这个要看过往。

此外,还款能力,还款来源是必须要深挖考证,坐实坐真,才能避免借新还旧的“循环贷”、“套路贷”,这个要看现在和看未来。

民间借贷从风控角度看,总结起来就是“势”、“道”、“术”的把持,“势”是国家和政府的法律的引导之势;“道”是成人达已23而不是唯利是图的处事之道,有所为、有所不为;“术”就是风控技术层面要依托专业、相信专业,或者让自已24更加专业。

我们相信,在全民不断提升的守法、诚信、互助的思唯25共识下,金融生态进一步去伪存真、和谐有序;商界环境会更加百业兴旺、蓬勃昌盛。


主持人:相信今天的节目让刚涉足民间借贷的资金提供方、意向投资者有了更深一层的认识。从而让更多从业者在合法、自保的前提,正确避开陷阱、降低借贷风险,为有资金需求的企业、亲朋好友渡过难关提供有效而正确的协助!

让我们再次感谢袁总给我们带来的精彩分享,我们下期再见,谢谢大家。


袁总:不客气,谢谢大家。


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